В начале Октября 2016 года правительство Канады объявило о крупных изменениях в финансовой политике государства, направленных на то, чтобы покупатели недвижимости брали только ту сумму кредита на моргидж, которую они реально могут себе позволить выплачивать, а также новые правила, касающихся иностранцев, которые спекулируют на Канадской недвижимости.
Mortgare rules before 2016
ПРАВИЛА ПО ВЫДАЧЕ МОРГИДЖЕЙ, СУЩЕСТВОВАВШИЕ ДО ОКТЯБРЯ 2016 ГОДА
Покупатели недвижимости с даунпейментом от 5 до 20 процентов от цены должны были покупать страховку на моргидж, которая защищает банк в случае если покупатель не сможет больше выплачивать свой долг. Этот вид моргиджей называется High Loan-to-Value or High Ratio моргидж. В случае если у покупателя есть 20 процентов или больше на даунпеймент, то моргидж будет считаться Low Ratio.
Страховка моргиджей в Канаде осуществляется федеральным правительством через организацию, которая называется Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), а также две частные корпорации: Genworth Finanacial Mortgage Insurance Company Canada and Canada Guaranty Mortgage Insurance.
Начиная с 2008 года Правительство уже пять раз ужесточало правила для High Ratio Mortgages:
Июль 2008. Снизили амортизационный период c 40 до 35 лет.
Февраль 2010. Ограничили рефинансирование с 95% до 90% от стоимости и ввели минимум 20% даунпеймент для недвижимости купленной на инвестмент.
Январь 2011. Уменьшили амортизацию до 30 лет и 85% на максимальное рефинансирование.
Июль 2012. Уменьшили амортизацию до 25 лет и ввели новый 44% Stress Test for Total Debt Costs.
Декабрь 2015. Ввели минимум 5% даунпеймент на стоимость недвижимости до $500,000 и 10% свыше на разницу между $500,000 и $1 млн. Минимум даунпеймент для недвижимости выше $1 млн. стал 20%. Перестали страховать моргиджи выше $1 млн.
Stress Test
Усложнили формулу, так называемый «Stress Test» для всех застрахованных моргиджей.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ
Начиная с 17 Октября 2016 года Stress Test, который используют для выдачи моргиджей с даунпейментом меньше 20% (High Ratio) будет применяться для всех новых моргиджей требующих страховки. Этот Stress Test нужен для того, чтобы убедиться что покупатель недвижимости сможет выплачивать моргидж если процентная ставка пойдет вверх. Перед подписанием договора с банком покупатели будут квалифицироваться для получения кредита как под negotiated rate, так и под Bank Of Canada 5-летний фиксированный процент, который является основным показателем процентной ставки для крупнейших банков Канады. Этот рейт на сегодня составляет 4.64%. К примеру, покупатель который мог раньше получить моргидж до $650,000 при новых правилах будет квалифицирован только на $500,000.
Другие аспекты этого стрес теста требуют чтобы покупатель тратил не больше чем 39% своих доходов на выплату моргиджа, отопление и налоги. Есть и еще один показатель при квалификации на моргидж — Total Debt Service, он не должен превышать 44% от доходов.
НА КОГО ЭТО ПОВЛИЯЕТ
На покупателей недвижимости у которых есть до 20% на даунпеймент, но которые не смогут выплачивать моргидж в случае если процент по кредиту возрастет. Также это повлияет на финансовые организации выдающие моргидж.
ПОЧЕМУ ЭТО ДЕЛАЕТСЯ
Это ответные меры правительства на резкое увеличение цен в таких городах как Торонто и Ванкувер в целях предотвращения дефолта если поднимется Prime Rate — основная ставка заема на кредиты.
Low Ratio Mortgage
Начиная с 30 Ноября 2016 года правительство устанавливает новые ограничения по выдаче Low Ratio моргиджей (с даунпейментом выше 20%).
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ
По новым правилам ограничение страхования для этих видов моргиджей будет базироваться на новых критериях, включая амортизационный период, который теперь должен быть 25 лет или меньше, цена покупки меньше чем $1 млн. и оценка кредитной истории выше 600 поинтов. Также недвижимость должна быть куплена для проживания владельца и его семьи (не инвестиции).
НА КОГО ЭТО ПОВЛИЯЕТ
Эта мера введена для того, чтобы уменьшить ответственность государства за моргиджи выше $1 млн., то есть категории недвижимости, которая резко выросла в цене в Торонто и Ванкувере за последние несколько лет.
ПОЧЕМУ ЭТО ДЕЛАЕТСЯ
Ванкувер и Торонто это два крупнейших центра на рынке недвижимости, состояние которых больше всего волнует тех кто отвечает за финансовую политику государства на всех его уровнях. Текущие изменения направлены в основном на эти два города.
Primary Residence
Ввели изменения для жителей Канады и иностранных покупателей для определения основного места жительства Primary Residence.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ
Продажа Primary Residence не облагалась налогом (Capital Gain) и за нее не надо было отчитываться перед налоговыми инстанциями. Начиная с 2016 года налог на прирост стоимости (Capital Gain) также не будет взиматься если объект недвижимости будет подходить под измененные требования по определению Primary Residence exemption. Также каждая продажа должна будет заявлена в налоговой декларации.
НА КОГО ЭТО ПОВЛИЯЕТ
Каждый кто продает primary residence теперь обязан отчитываться за это ежегодно перед Canada Revenue Agency (CRA), однако это изменение в основном направлено на нерезидентов Канады и так называемых house flippers, которые спекулируют на недвижимости, заявляя ее местом своего основного проживания, даже если перепродают тот же объект недвижимости через несколько месяцев после приобретения.
ПОЧЕМУ ЭТО ДЕЛАЕТСЯ
В то время как до сих пор нет точной статистики по иностранным покупателям, газеты частенько публикуют репортажи о том как иностранные домохозяйки и студенты спекулируют домами не платя при этом никаких налогов. Для реалторов ввели специальные формы по выявлению «нетрудовых» доходов среди покупателей. Мы обязаны докладывать о всех подозрительных сделках если подозреваем отмывание денег особенно при работе с иностранцами. То же самое и с house flippers, которые с этого года должны будут доказать что проданная недвижимость не была приобретена с целью перепродажи и доход может быть квалифицирован как доход от бизнеса.
Определение сгосударственных рисков
Государство начинает программу по определению собственных рисков по ответственности за страховку моргиджей.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ
До настоящего времени федеральное правительство является ответственным за 100% покрытие стоимости застрахованных моргиджей в случае дефолта. Сейчас Правительство заявило, что это нетипично в международной практике и поэтому вскоре мы увидим предложения о переносе некоторой ответственности с государства на Банковские структуры. Департамент Финансов уже подтвердил что это будет значительным структурным изменением в канадской системе финансирования недвижимости.
НА КОГО ЭТО ПОВЛИЯЕТ
На тех кто выдает моргиджи — на банки. Они должны будут принять на себя дополнительные риски, что может потенциально повлиять на рост процентных ставок на кредиты. Кстати, ТD Bank на прошлой неделе уже увеличил свой mortgage prime rate до 2.85%, не дожидаясь как обычно когда Bank of Canada примет решение об очередных изменениях процентных ставок.
ПОЧЕМУ ЭТО ДЕЛАЕТСЯ
Федеральное правительство хочет ограничить свою ответственность за mortgage default (в случае если это произойдет) и установить новую более продуманную и безопасную практику предоставления кредитов.
Понятно что ситуация которая сложилась в последнее время с ростом цен в Ванкувере и Торонто ненормальная и требует коррекции, но мне кажется введя эти «ужесточения», правительство концентрируется не на тех кто реально влияет на рост цен. На мой взгляд, все правила принятые в последние несколько лет, а особенно в Октябре этого года не особо повлияют на тех кто «задирает» цены и создает нездоровый климат на рынке недвижимости. Они, в большинстве своем не берут моргиджи. Их задача «припарковать» свои деньги. Я постоянно наблюдаю, как дома купленные выше $1 млн. сразу же выставляют на рент, то есть никто там жить и не собирался. А что происходит когда выходит на продажу дом в хорошем районе с заниженной ценой, чтобы привлечь больше покупателей? Такие дома продают не то что на десятки — на сотни тысяч выше их реальной цены. Квартиры в хороших домах просто «улетают» за один-два дня даже без проверки необходимых документов, какие уж тут моргиджи…
Забота государства о благосостоянии и финансовых возможностях своих граждан конечно имеет важное значение, но может стоило продумать сложившуюся ситуацию немного в другом аспекте? Ведь страдают от этих изменений прежде всего люди, которые пытаются собрать даунпеймент на свое первое жилье, которые с каждым таким нововведением откладывают свою мечту все дальше и дальше, выплачивая чей-то моргидж вместо своего. Жить то всем где то надо…
