Оговорю сразу что я не специалист по налогам, а простой канадский налогоплательщик с экономическим образованием и профессиональной лицензией риэлтора. На меня, как и на множество владельцев недвижимости распространяются все нововведения Канадского Правительства и подчас нелегко разобраться, как поступать в той или иной ситуации при введении этих новых правил. Я всегда стараюсь вникать в эти вопросы, так как все изменения напрямую связаны и с моей работой и с налогами, которые я исправно выплачиваю. Ну а так как переплачивать налоги не хочется, то приходится внимательно следить и действовать в свете последних изменений.
Одним из недавних нововведений явилось изменение правил по продаже основного места жительства (Principal Residence) и выплаты налогов (Capital Gain) в связи с этой продажей.
По моему мнению, для большинства канадцев владеющих единственной недвижимостью, как местом основного проживания, новые требования по продажам своего единственного дома не явяться ничем новым, за исключением того, что начиная с этого года нужно будет в обязательном порядке заявлять в налоговой декларации для Canadian Revenue Agency (CRA), о продаже всей недвижимости, которой они владели в отчетном календарном году. В случае если CRA выяснит факт продажи без их участия, то владельцам придется заплатить значительные штрафы.
Для инвесторов или владельцев у которых в собственности находиться больше чем один объект недвижимости, новые требования могут вызвать вопросы, в том числе как легально снизить суммы выплат налогов и правильно декларировать проданную недвижимость. Я выделила 8 основных моментов в новых правилах, чтобы понять что именно изменилось и как выстроить лучшую стратегию по легальной минимизации налогов в новых условиях для тех, кого непосредственно эти правила коснуться.
#1. ВСЕ ОБЪЕКТЫ ПРОДАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ЗАЯВЛЕНЫ В НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ
По новым правилам, принятым в Октябре 2016 года, каждая продажа недвижимости, находящейся в личной собственности должна быть заявлена при заполнении Налоговой Декларации (Income Tax). Это значит, что в вашей Налоговой Декларации за 2016 год (заполненной и отправленной в налоговые инстанции до конца Апреля 2017 года) нужно будет обязательно указать всю проданную вами в 2016 году недвижимость (разумеется если факт продажи произошел), даже если вы думаете что вы не должны платить никаких налогов с продажи.
Не заявили — не важно намеренно или нет — вы попадаете под риск аудита, штрафов, выплат интереса на штраф и самое важное — лишаетесь привилегии не платить налогов на продажу вашей principal residence в будущем.
#2. ИЗМЕНЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ НЕДВИЖИМОСТИ ТОЖЕ ПОДПАДАЮТ ПОД КАТЕГОРИЮ ПРОДАЖИ
В случае если вы, например, купили новый дом для своей семьи, при этом не продав предыдущий, в котором семья до этого проживала. Вы решили сдать старый дом в аренду. В этом случае, несмотря на то что вы поменяли место основного жительства вашей семьи, при этом оставшись владельцем старого дома и превратив его в rental property, CRA рассмотрит это как продажу, только capital gain вы заплатите не сразу.
Этот пример, как и несколько других подходит под определение Deemed Disposition. Его применяют в следующих случаях:
1. Самый распространенный — преобразование из primary residence в rental property.
2. Если объект недвижимости был переоформлен на другого человека через дарение.
3. Если житель Канады по каким либо причинам перестает быть налоговым резидентом этой страны.
Во всех этих случаях выплата задолженности по налогам может быть отложена до тех пор пока данный объект недвижимости не будет продан. Это вопрос непростой и очень индивидуальный, всегда требует консультации специалиста по налогам.
#3. МИНИМИЗАЦИЯ ВЫПЛАТЫ НАЛОГОВ
Налогоплательщики Канады всегда ищут легальные пути уменьшения выплаты налогов используя для этого principal residence, но только в том случае, когда она не приносит дохода от использования в тот год, когда ее декларируют как principal residence.
“Canadian families with a home and a cottage owned personally will be impacted by these new rules, as they’ll need to report the sale of each property,” explains John Sliskovic, private client services tax leader at EY LLP. “A family could still optimize the benefit of the principal residence exemption by designating the property with the greatest accrued gain as the principal residence.”
Рассмотрим как работает эта стратегия. Например, вы и ваш супруг совместно купили дом в 2001 году за $250,000. В 2002 году вы получили наследство и купили коттедж за $200,000. Следующие 14 лет, до 2016 года, вы и супруг жили в вашем доме находящемся в городе, а лето, большинство выходных и праздники — в коттедже. За эти годы ваш дом вырос в цене да $650,000, а коттедж до $725,000. Вы собрались на пенсию и решили продать и дом в городе и коттедж.
Если вы продадите дом и коттедж в один и тот же год, то вам придется заплатить capital gain за один из этих объектов недвижимости. Если вы продадите дом и определите его как principal residence, то при продаже вы заплатите $60,000, а если коттедж — то $78,750 capital gain. Выбрав недвижимость выросшую в цене меньше и использовав principal residence exemption rule, вы соответственно имеете возможность легально заплатить налогов на $18,750 меньше.
#4. ПРИВЕДИТЕ В ПОРЯДОК И ХРАНИТЕ ВСЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ ПО ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В то время как новшества, введенные правительством в Октябре 2016 года не повлияют особо на стратегию налогового планирования в целом, владельцы недвижимости должны стать более организованными на случай проверки CRA (Canadian Revenue Agency).
Рекомендуется хранить все документы, относящиеся к содержанию недвижимости, особенно инвестиционной, если владельцы хотят увеличить так называемый Adjusted Cost Base (ACB) на данную недвижимость и уменьшить сумму налогов, когда недвижимость будет продана. Важно определить правильную рыночную цену недвижимости в случае подходящем под определение «deemed disposition». Самое лучшее это потратить 300-500 долларов на проведение оценки объекта недвижимости (appraisal) и получить официальный документ подтверждающий его рыночную стоимость на дату проведения оценки. Этот документ нужно сохранить до момента перевода собственности на другого владельца, что и повлияет в будущем на сумму налогов. По новым правилам налоговая инстанция потребует всю информацию, нужную для выяснения ситуации — должны вы платить налог или нет, какова его классификация и общая сумма.
#5 БОЛЬШИЕ ИЗМЕНЕНИЯ ДЛЯ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ «TRUST«
Семьи, владеющие домом или коттеджем через Тrust по новым правилам будут рассматриваться CRA по другим показателям. Будут ограничены виды Trusts для определения подходящего под principal residence exemption.
Например, если Trust не будет подходить по новым правилам под определение дома как principal residence, но останется владельцем до конца 2016 года, то нужно будет разделить прирост стоимости на 2 компонента: прирост до 31 Декабря 2016 года может потенциально попадать под определение principal residence exemption, а прирост стоимости с начала 2017 и до момента продажи будет объектом другого вида налогообложения (в зависимости от индивидуальной ситуации).
“Families that have utilized trusts to hold principal residences will need to carefully review the amendments and make any necessary changes to ensure that their estate planning is still appropriate,” explains Kim G. C. Moody, director, Canadian Tax Advisory at Moodys Gartner Tax Law LLP.
Так же это относится и к нерезидентам владеющим канадской недвижимостью через Trusts.
“Non-residents who utilized trusts to acquire property and claim the principal residence exemption will also be greatly affected. With these new rules the strategic use of such trusts and similar “planning» is now effectively dead.”
#6 НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЛЯ HOUSE FLIPPERS
Для тех инвесторов в недвижимость, которые специализируются на том что они ее покупают, ремонтируют и сразу перепродают — процесс, который здесь называется house flipping — есть изменения, которые так же окажут влияние на этот вид деятельности.
Новые правила говорят: “The property also has to be a “capital property” of the taxpayer.” Это значит, что объект недвижимости не может быть предметом продажи как бинес. Естественно для флипперов это бизнес, поэтому: “House flippers are not eligible for the principal residence exemption since properties that are quickly sold after the acquisition will likely not be considered capital property but rather inventory”. Как результат, продажа такого дома не получит привилегий principal residence exemption, не будет подходить под определение Capital Gain, а будет учтена как business income с другими налогами.
#7. ОТМЕНА ПРАВИЛА 1+ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Каждый, кто был нерезидентом Канады в том году, когда объект недвижимости был куплен, не сможет больше автоматически прибавлять один год к тем, когда недвижимость считалась principal residence. Это новое правило будет относиться к недвижимости проданной (или считающейся проданной) после 30 Октября 2016 года.
Для резидентов Канады разрешено использовать principal residence exemption на каждый год пока они владели недвижимостью, плюс один год, что позволяет эффективно уменьшать capital gain. “In effect, this will prevent a non-resident of Canada from being able to dilute their taxable capital gain on the disposition of an otherwise principal residence in years where they acquire and dispose of properties”. Однако, здесь есть опасение что нерезиденты могут обойти это новое правило. Например, они могт подарить деньги своему супругу или ребенку, которые в свою очередь приобретут недвижимость и продолжат пользоваться привилегиями 1+ Rule.
#8. ВОЗМОЖНЫ ДРУГИЕ ИЗМЕНЕНИЯ В БЛИЖАЙШЕМ БУДУЩЕМ
Введение последних изменений в правила по отчету перед Canada Revenue Agency о продаже недвижимости и определению principal residence не являются чем то новым. Одно из более значимых изменений по этому поводу произошло в 1980 году, когда запретили каждому из супругов по отдельности заявлять продажу разных объектов недвижимости для получения principal residence exemption (закрыли «лазейку» для женатых пар избежать уплаты налога). Как результат, ввели ограничение для одной семьи делать principal residence exemption один раз в год для недвижимости проданной после 1981 года.
На одном из последних выступлений Министр Финансов Канады Bill Morneau заявил, что Правительство рассматривает вопрос по состоянию рынка недвижимости в разных провинциях Канады (а особенно в таких городах как Ванкувер и Торонто) очень серьезно. Поэтому не стоит удивляться если в ближайшем будущем будут введены новые изменения (ужесточения) по этому вопросу.
Сейчас правительство Либералов хочет оценить, насколько эффективны будут последние изменения и как они повлияют на рынок недвижимости. Если то, что они ввели сейчас не принесет в ближайшем будущем значительных результатов, то вполне возможно будут рассмотрены другие ресурсы и введены новые меры.
