Я не знаю ни одного человека живущего в Канаде, кого бы не волновали проблемы недвижимости и вопрос — как правильно купить, чтобы при продаже не потерять а по возможности заработать, и заработать больше. Мы сами строим свою жизнь и планируем свои инвестиции и выбор прямо скажем нелегкий, и так сложно разобраться во всех тонкостях рынка, а денежки-то свои, кровно заработанные и тают прямо на глазах… Поэтому я решила поделиться некоторыми советами по поводу того, что такое инвестиции в недвижимость в Канаде и как правильно их планировать?
Каждый инвестор имеет свой собственный стиль работы, шкалу риска, оборотные средства, используемые в определенных временных рамках. Величина риска определяется на основе анализа ожидаемого возврата, включая показатель возможных потерь. Кто-то допускает больший риск и зарабатывает или теряет больше, кто-то – наоборот. Возврат — это прибыль после уплаты налогов. Может быть в виде интереса, дивидендов или доходов от вложенного капитала (capital gains). Здесь все зависит от стабильности рынка и анализа прогноза его развития вверх или вниз (некоторые инвесторы получают максимальный возврат на вложения во время кризисов). Временные рамки — это расчетное число лет инвестмента. В грубой форме можно сказать так: чем короче инвестмент, тем больше требуется вложений. Ликвидность — это номинальное количество полученных реальных денег после инвестмента.
Цель инвестора – минимизация риска инвестмента и максимизация возврата, и здесь важен баланс всех вышеперечисленных показателей. В дополнение к этому надо учитывать еще два важных фактора: инфляцию и диверсификацию. Инфляция понижает покупательную способность денег. Если инвестмент слишком длинный, то конечный прирост оборотных средств в итоге будет нивелирован их покупательной способностью. Диверсификация это процесс уменьшения инвестиционного риска путем распределения финансовых вложений в различные сферы, имеющие различные степени зависимости от тенденций развития рынка.
Канадский рынок недвижимости обусловлен циклами в среднем по 10-12 лет в течение которых наблюдается спад и подъем цен связанный с общим состоянием экономики на данный момент времени, но генеральная линия поднимается вверх уже на протяжении многих десятков лет. Поэтому инвестиции в недвижимость – великолепный способ приращения капитала. Однако здесь нужны определенные знания, опыт и даже интуиция.
Не надо бояться брать в долг заемные средства, чтобы использовать их как рычаг достижения финансового благополучия. Но надо знать сколько, на каких условиях, насколько и, главное, во что их вложить. Вообще говоря, совет такой: в отличие от покупки частных домов (residential), где сумма первоначального взноса особого значения не имеет, и можно стать владельцем любого объекта (отдельно стоящий дом, таунхауз или квартира в кондоминиуме), заплатив за него 5% от его номинальной стоимости, а на оставшуюся сумму получить мортгидж, то при приобретении коммерческой недвижимости рекомендуют иметь «запас прочности» 1:4. То есть, если вы хотите приобрести ресторан или доходный дом за $500,000, то нужно иметь $2,000,000.
Прежде чем начать инвестировать, надо определиться в своих планах. Взять в аренду помещение для открытия собственного бизнеса или наладить производство какой-то продукции? Открыть магазин или супермаркет? Купить плазу и сдавать ее мелким ретейлерам? Приобрести землю на берегу озера и построить гостиницу?
Сегодня мы обсудим разные варианты. Ведь можно хорошо инвестировать и зарабатывать на своих вложениях в практически любой вид недвижимости, просто нужно к этому вопросу подойти серьезно и сделать правильные и аккуратные расчеты. Пользуйтесь следующими правилами и будьте грамотными инвесторами:
— Когда рынок идет вверх — можно заработать на быстром обороте.
— Когда рынок стабилен — нужно диверсифицировать свои инвестиции.
— Когда рынок падает — нужно скупать лучшее и ждать подъема
Можно сделать так называемую короткую инвестицию. Недвижимость можно купить и перепродать в течение короткого периода времени. Эта стратегия хороша, когда рынок идет вверх. Это рискованный вид инвестиций так как нужно уловить момент для правильной покупки и что еще важнее – для правильной продажи. Надо быть очень осторожным и реально смотреть на вещи и на возможность потерь если прийдется продавать в «неправильном рынке».
В последние годы все больше пользуется популярностью так называемый Flip. Когда покупатели недвижимости реставрируют, ремонтируют, перестраивают, короче говоря добавляют ей потребительских свойств и затем перепродают. Земли в Торонто не становится больше, а имеющийся жилищный фонд стареет и изнашивается, вот почему такой вид инвестмента становится очень актуален сегодня, и будет актуален в будущем. Dома и кондо подходящие для этого вида инвестмента есть в каждой комьюнити и в каждом районе. Теоретически. А практически их надо ловить и выслеживать, чем занимаются многие, а вовсе не единицы. Это — составляющая большого бизнеса. Кто-то отслеживает недвижимость для вложения капитала в $200,000, а кто-то в $30,000. По сути — одно и то же, Но не надо думать что все так просто в этом бизнесе- купил-отремонтировал-продал-получил прибыль — слишком много специфики, которую знают только те, кто ‘варится в этом котле’ изо дня в день, а не попадает сюда ‘заработать по-легкому’. В целом то же, что и первая стратегия, но здесь больше возможностей, хотя неизбежны вложения, а также этот вид инвестмента занимает больший отрезок времени и требует участия многих людей. Чем больше работ сами покупатели могут сделать своими руками тем больше прибыли они оставят в своих карманах.
Как более долгосрочный инвестмент можно купить землю и построить на ней то что востребованно потребителем или перестроить существующую постройку. Можно купить хороший участок земли и забыть про него на много лет – растить инвестиционный потенциал, рефинансируя и реинвестируя высвободившиеся средства, ну а когда придет долгожданный момент – продать.
Другой вариант, требующий серьезных инвестиционных знаний и достаточно капитала — купить землю, придать ей новые потребительские свойства (develop/redevelop), сдавать в многолетнюю аренду или продать. Классический пример такого рода инвестиций — покупка земли у фермера или государства, ее резонинг, продажа билдерам по частям, которые в свою очередь, построят на ней объекты, которые раскупаются потребителями. Такими объектами могут быть как частные дома, коммерческие кондоминиумы, плазы, индустриальные объекты и т.д. Начинать можно с любого уровня, используя финансовые рычаги — leverage или other’s people money. Например, деньги, которые платят арендаторы квартир или офисов (тенанты) владельцу здания (корпорации), идут на погашение мортгиджа, взятого этой корпорацией у банка на строительство этого здания.
Инвестор по определению не может быть уверен в конечном результате на все 100%, и контролировать абсолютно весь процесс инвестирования. Рынок прогнозируем и не прогнозируем одновременно. Он может идти вверх или вниз. Инвестор может получить прибыль и даже сверхприбыль, а может потерять часть своих инвестиций или все. Но если он не в процессе – он не получит никакого результата. Инвестиции, это, прежде всего, умение и риск. Задача — сделать этот риск обоснованным и не лениться приложить свои умения к достижению поставленных целей извлечения прибыли из сделанных вложений, а недостаток оборотных средств — нормальное состояние среднестатистического инвестора, к чему относиться надо весьма прагматично. Ошибки и потери в современном мире инвестиций нельзя рассматривать как фатальность, но как временные неудачи на пути к большому успеху.
Это только несколько вариантов инвестиций- продолжение в моей следующей статье — Инвестиции в недвижимость в Канаде (часть 2)
Итак, Вы решились купить недвижимость – дом, квартиру или хотите построить дом по индивидуальному проекту и соответственно приобрести земельный участок под постройку нового дома. Что делать? Первый шаг — это реальная оценка своих возможностей. Для этого обратитесь в банк или к независимому специалисту по ипотеке (Mortgage Broker). Оценив доход Вашей семьи, накопления, расходы и долги, mortgage broker поможет ответить на главный вопрос: на какую сумму кредита для приобретения недвижимости Вы можете рассчитывать.
Что такое ипотечный кредит, ипотека (mortgage)? Если у Вас нет возможности купить жилье за полную цену, за Вас это сделает банк. И, как результат, Вы на протяжении определенного периода возвращаете банку деньги с процентами. Mortgage – это деньги, которые банк дает в долг во временное пользование, взимая процент за кредит под залог недвижимого имущества.
Каждый банк предлагает разные условия кредита в зависимости от своей финансовой политики. Банк готов ссудить вас любой суммой только в том случае, если вы будете способны вернуть занятую сумму в срок и производить ежемесячные платежи по кредиту без ущерба для семейного бюджета. Будучи хорошим клиентом на протяжении длительного времени, вы можете получить более выгодные условия так как банки очень заинтересованны в том чтобы их клиенты брали моргидж у них и поэтому предлагают выгодные программы. Вы должны выбрать для себя либо работать с крупным банком, как, например, RBC, CIBC, TD Canada Trust, Bank of Montreal, или обратиться в небольшое финансовое учреждение, в зависимости от Вашей конкретной ситуации.
Обязательно постарайтесь получить не один вариант кредита, а несколько. Shop around — проявляйте разумную настойчивость, добивайтесь лучших условий, не стесняйтесь торговаться. Помните, что Вы – покупатель, а не проситель. Продавая Вам свой продукт — моргидж, банк делает на Вас огромную прибыль. Разумеется, свою заинтересованность банк Вам не покажет. Но Вы должны понимать, что играете на равных, и соответственно отстаивать свои интересы.
Уяснив ситуацию с mortgage, переходите к поиску недвижимости. Сообщите Вашему агенту по недвижимости максимальную стоимость жилья, а также все остальные параметры. Основной из них – вид жилья: дом или квартира. Отдельно стоящий дом, townhouse, semi-detached, квартира в кондоминиуме с бассейном и фитнесс-центром, duplex-triplex-multiplex с возможностью сдать часть жилья под рент и так далее.
Покупайте только то, что Вы можете себе позволить. Жилье это очень важный компонент Вашего жизненного успеха, но приносить в жертву свою семью во имя более престижного дома или квартиры не стоит. «Работать на дом» — подход неправильный. Дом должен работать на Вас. А для этого он должен быть куплен тогда когда вы полностью для этого готовы и морально и материально, должен находиться в “правильном” месте и куплен за цену не превышающую рыночную на данный момент.
Рынок недвижимости Большого Торонто особенно в последние годы не стоит на месте и стоимость жилья растет стремительно. Цены трехлетней и даже годичной давности уже не повторятся. Именно поэтому покупку жилья не стоит откладывать «на потом» если вы готовы уже сейчас.
Можете начать поиск сами просмотреть что есть на продажу на сайте Realtor.ca чтобы иметь представление о ценах в различных районах, ну и изучите сами районы на предмет наличия всех параметров необходимых для жизни в этом районе.
Приступайте к поиску недвижимости обязательно с помощью профессионального агента тем более что: Во-первых, его услуги при покупке для Вас бесплатны они оплачиваются не Вами, а продающей стороной. Во-вторых, советы риэлтора помогут Вам не совершить роковых ошибок, а также сэкономить немало денег, как на стоимости жилья, так и на различных процессах, которыми сопровождается сделка.
Иногда покупатели, зная районы, которые им нравятся, могут колесить по ним на машине, разглядывая выставленные на продажу дома.. Увлекательное наверное занятие если время некуда девать, хотя очень часто они разочаровываются потому что присмотрев дом, и дружно построив планы насчет покупки, оказывается, что она Вам решительно не по карману. Поэтому, обратившись к специалисту, вы сэкономите время, увидите больше вариантов и приобретете жилье по разумной цене.
При первой встрече с агентом Вы должны обсудить Вашу конкретную ситуацию. Задавайте моного вопросов на которые Ваш Агент должен дать ответы, а также подробно рассказать весь процесс купли-продажи недвижимости, просветить по различным районам возможного поиска недвижимости, сделать финансовые расчеты чтобы все было ясно с начала и не было сюрпризов в конце, составить план, а уже по ходу работы – корректировать то что было запланированно сначала. Иногда бывает так что у Риелтора уже имеется клиент, желающий продать именно то, что Вы хотите приобрести.
Если Вы уже нашли выставленную на продажу недвижимость, то дело упрощается. Вы сообщаете Риэлтору адрес, он выясняет цену и условия продажи и, если она Вас устраивает, назначает встречу – appointment – с целью просмотра понравившегося жилья.
Если Вы ничего еще не присмотрели, то Ваш агент прибегает к помощи MLS, поисковой системы в компьютерной базе данных, где отражена вся недвижимость выставленная на продажу сегодня. Риэлтору необходимо задать параметры поиска – вид недвижимости, количество спален, гаражей, цену, размер дома, месторасположение, и т.д. — и получить максимальное количество подходящих вариантов.
Методы поиска у всех разные. Кто-то хватается чуть ли не за первый показавшийся подходящим дом и потом многие годы радуется оказавшейся удачной покупке. Кто-то тянет месяцами и даже годами, перебирая одно жилье за другим, и в итоге все равно остается недоволен покупкой. Как и в любом деле, здесь хорошо то, что целесообразно. Ну, а целесообразность зависит от целого ряда факторов, которые Вам придется учитывать и взаимно балансировать, в надежде найти золотую середину.
Качество жилья, его соответствие Вашим нуждам, удобство расположения, характер района, соседи, близость к работе, наличие парков, транспорта, торговых центров, детских и учебных учреждений, и, главное, перспективы прироста цены — вот основные параметры, которым необходимо уделить особое внимание при покупке недвижимости. Каждый из этих параметров Вам предстоит проработать с Риэлтором, который снабдит Вас массой полезной информации и посоветует специалистов к которым необходимо обратиться для успешного завершения сделки.
Покупка дома для себя и своей семьи. Как Вы думаете это инвестиция? Я бы сказала — и да и нет. Со временем дом вырастет в цене обязательно, но для этого должно пройти несколько лет, то есть нужно терпение. Как выбирать собственный дом правильно спросите Вы меня? Выбирайте так, как требуют условия Вашей семьи, поскольку это неинвестиция в чистом виде. Чем больше у Вас времени на выплату моргиджа тем к лучшему результату Вы придете в финале так как при правильном вложении по прошествии 5-10 лет стоимость вашего жилья наверняка вырастет в цене.
Можно рассмотреть вариант покупки недвижимости на паях с друзьями или родственниками. Один из способов владения недвижимостью в Онтарио предполагает совместное владение домом или квартирой даже чужими друг другу людьми пропорционально вложенному капиталу. Вам не нужно рассчитывать на порядочность и честное слово совладельцев – Вы защищены законом. Может быть, это не самый удобный вариант, но он может решить проблему на первых порах и сэкономить Вам средства, которые Вы сможете вложить в будущее своей семьи. А когда встанете на ноги и почувствуете что способны самостоятельно выплачивать за дом, продадите этот и купите новый в соответствии с вашими новыми жизненными обстоятельствами.
Еще можно рассмотреть покупку совершенно нового дома от строителя, совсем неплохой вариант, при определенных условиях. Если Вы прожили несколько лет в меньшем доме, решили улучшить свои условия проживания, Вы любите все новoe и не возражаете, если на первых порах инфраструктура (магазины, услуги, транспорт, ландшафт) еще не очень хорошо развита и несколько месяцев придется пожить на стройке пока не обустроятся близлежашие окресности.
Правда сегодня это очень спорный вариант, если Вы покупаете свой первый дом от застройщика. Например, Вы рассчитываете, что дом или квартира увеличатся в цене на 30-50 тысяч долларов на момент окончания строительства. Застройщик обещает завершить строительство через год или полтора, на деле получится и два с половиной. За это время Вы заплатите за аренду 20,000 – 25,000. Кроме того, застройщик может обязать Вас закрыть сделку, т.е. навязать получение мортгиджа, и Вы будете платить штраф банку, если по каким-либо причинам решите продать дом раньше контрактного срока мортгиджа. К тому же не надо забывать что при покупке нового дома есть еще дополнительные расходы около 10,000-12,000 Closing costs плата за подключение к городским коммуникациям, покупка бытовых приборов (еще примерно 10,000), заборы и т.д. В последнее время цены от застройщика на новые дома поднялись на столько, что бывает выгоднее купить 1-2 годовалый дом в котором уже заплачены все расходы по окончанию строительства, куплены бытовые приборы, повешены шторы и т.д.
А если вы вложились в покупку новой квартиры в кондоминиуме, застойщик обязывает Вас въехать в квартиру по окончанию строительства, но регистрация всего дома (и в том числе Вашей собственной квартиры на Ваше имя может занять до 1 года). Вы можете и не въезжать, но должны платить за аренду собственной квартиры по весьма высокой цене до окончания оформления владения на ваше имя.
Более того, покупающие впервые естественно хотят купить не очень дорогое жилье. Поэтому частенько клюют на удочку основываясь на обещаниях строителя и красивых картинках проспектов, на деле же выходит что приобрели они самую неликвидную в данном варианте недвижимость на которой заработать очень и очень сложно.
И это еще не все! На доме стоимостью 500,000 прирост в 40,000 за два года означает менее 5% годовых (учитывая так называемый банковский процент реинвестирования). А средний годовой рост цен на недвижимость в Большом Торонто составляет от 5 до 10%. Поэтому и важно учитывать множество нюансов при покупке нового жилья о которых неискушенный покупатель не имеет никакого понятия, а разъяснить кроме опытного агента по недвижимости (если таковой имеется) и некому.
Еще один вариант инвестиции это дом с несколькими легальными апартаментами (Duplex, Triplex, Fourplex, Multiplex) – дом, где Вы становитесь лендлордом-арендодателем и подписываете юридический договор аренды на каждую из квартир. Обычно выглядит это как малоэтажный дом: два или больше уровня квартир плюс легальный бейсмент апартмент, на каждом этаже 1-2-3 спальни, санузел, кухня, часто отдельные счетчики на коммунальные услуги и стиральные, сушильные машины в бейсменте для всех (оплачивается монетами). Большой плюс в этом варианте это то, что каждый арендатор подписывает официальный договор аренды имеющий юридическую силу и в случае невыплаты аренды не раз подумает о возможности испорченной кредитной истории и судебных издержках при серьезном ущербе Вашей собственности. Минус в этом виде вложений это то что такие дома стоят как минимум в районе от 500,000 и выше, а также то что на вас ложится ответственность за содержание дома и коммуникаций в порядке. Дом, сдаваемый по комнатам это возможность очень хорошего заработка! Спросите своего агента, в каком районе следует покупать такой дом, так как не в каждом районе GTA Вы можете делать это легально, а в районе York легальных апартментов не существует вообще. Кроме того Вы должны знать все опасности, связанные с этим вариантом: Ваши налоговые обязательства, возможные проблемы с зонированием и варианты их решения.
Мой Вам совет — воспользуйтесь услугами опытного риэлтора при подборе дома, чтобы правильно реализовать свои инвестиционные цели. И обязательно воспользуйтесь профессиональными советами при заключении договоров аренды. Ваш агент разъяснит Вам способы защиты своих интересов.
Я рассказала сегодня только о нескольких вариантах вложения в недвижимость, существуют и другие, но надеюсь и из этого, Вы сделали правильный вывод: инвестирование в недвижимость выгодно! Главное, инвестировать правильно и избежать досадных ошибок.
С уважением, Елена Палагнюк.
